Særligt i København begynder byggeriets fremgang og de høje boligpriser at sætte gang i ombygningen af gamle loftsarealer til gode, moderne boliger.
Ifølge Det Økologiske Råd kan ombygning til tagboliger medføre forbedring af de gamle etageejendomme, billigere husleje, bedre vilkår til lokalt erhverv og færre udgifter til infrastruktur.
En opgørelse fra Danmarks Statistik viser, at der på landsplan i første kvartal var en stigning på 24 procent i antallet af påbegyndte etageejendomme sammenlignet med fjerde kvartal i 2015. Men i gamle etageejendomme ligger mange uudnyttede kvadratmeter gemt under taget. De kan med fordel bygges om til moderne tagboliger.
”Vi oplever en stigende interesse for denne type ombygninger særligt i København og Aarhus på grund af stigende boligpriser i disse byer. Her er der en stor betalingsvillighed per kvadratmeter. Nye tagboliger er storbyens svar på et parcelhus. Oppe i den højde er lysindfaldet fantastisk, samtidig med at larm og forurening er reduceret,” forklarer Søren Dyck-Madsen fra Det Økologiske Råd, der er ekspert i energieffektive bygninger og bygningsrenovering samt foredragsholder om ombygning af loftsarealer til tagboliger.
”Sidste år godkendte Københavns Kommune ca. 100 ombygninger af loftsarealer til tagboliger. Men det er ikke nok i forhold til det antal af ombygninger, der er potentiale for,” siger Søren Dyck-Madsen.
Ombygning gavner samfundet og huslejen
Islands Brygge er en af de Københavnske bydele, hvor nybyggeriet er eksploderet de seneste 10 til 15 år. Netop i den gamle del af Islands Brygge vurderer Søren Dyck-Madsen, at der er gode muligheder for at skabe attraktive tagboliger på grund af den arkitektur, der præger bydelen.
Generelt ser Søren Dyck-Madsen ser både økonomiske og sociale fordele ved at ombygge loftsrum til tagboliger.
”Når en ejer- eller andelsforening sælger loftarealerne til ombygning og tagboliger, energiforbedres resten af ejendommen, fordi tagboligerne isoleres efter moderne forskrifter. Hvis den økonomiske indsprøjtning samtidig bruges til en energirenovering af resten af ejendommen, mærkes en større effekt. Det betyder på sigt en billigere boligudgift til ejendommens beboere,” siger Søren Dyck-Madsen.
Han forklarer desuden, at man ved at bygge oven på de eksisterende etageejendomme sparer udgifter til ny infrastruktur, som ellers skal etableres, når der bygges i nye bydele. Samtidig betyder en større befolkningstæthed i de ældre bydele flere kunder til det lokale erhverv.
Tomme loftsarealer svarende til fem års nybyggeri
En kandidatafhandling af bygningsingeniørerne Daniel Clausen og Nicklas Engdam fra 2012 viser, at man kan bygge boliger til ca. 22.000 personer, hvis man bygger tomme loftsrum om til boliger alene i København. I 2012 svarede det til fem års nybyggeri af boliger. Det forklarer Søren Peter Bjarløv, lektor ved DTU Byg, som var vejleder på specialet ” Udnyttelse af eksisterende københavnske bytage”:
”Man undersøgte etagebyggeri i København fra perioden 1850-1950, fordi der blevet bygget meget i denne periode og stort set efter samme bygningsprincip. I samme periode begyndte der at være byggeregler, som med simple krav sikrede et godt byggeri. Specialet har identificeret mere end 300.000 uudnyttede kvadratmeter på Københavnske lofter, som kan udvikles til boliger til ca. 22.000 personer,” siger Søren Peter Bjarløv.
Investering af de frie midler i tagboliger
For entreprenørvirksomheden Skou Gruppen har byggeriets fremgang betydet en god økonomi i virksomheden, hvilket tillader investeringer i tagboligprojekter i København.
Skou Gruppen har fx erhvervet loftsarealer på Rådmandsgade og Mågevej i Københavns Nordvestkvarter, som skal ombygges til tagboliger og sælges som ejerlejligheder. Desuden er virksomheden også hovedentreprenør på et tagboligprojekt på Sønder Boulevard i den populære bydel Vesterbro. I alt bygger Skou Gruppen det kommende år 33 moderne, lyse lejligheder i forskellige størrelser oven på disse tre ejendomme.
”Før finanskrisen udførte vi også denne type ombygninger som hovedentreprenør for private investorer, men det er først nu, at vi ser, at denne del af byggeriet igen begynder at røre på sig,” siger Skou Gruppens direktør, Martin Skou Heidemann, og fortsætter:
”Det er første gang, vi selv investere virksomhedens frie midler i sådanne projekter. Vi gør det for at sikre arbejde til vores håndværkere. Afkastet af investeringen afhænger selvfølgelig af boligmarkedet i København. Men som markedet er nu, regner vi med at opnå den fortjeneste, vi normalt gør, når vi udfører total- og hovedentrepriser.”
Vækst i tagboliger afhænger af boligmarkedet
Økonom Brian H.F. Rasmussen fra Arbejdernes Landsbank understreger, at væksten i antallet af nye tagboliger på eksisterende ejendomme afhænger af, hvordan boligmarkedet udvikler sig.
”De sidste par år er priserne på boliger i København skudt i vejret, og boligerne er blevet solgt hurtigt. Det gør det mere attraktivt at opføre nye boliger. I de store byer er mulighederne for at bygge nye boliger begrænset, og derfor er det oplagt at forvandle loftrum til nye boliger. Begynder boligmarkedet at miste pusten igen, så skal vi ikke forvente at se så mange af denne type nye boliger,” forklarer han.
Hvis andelsbolig- og ejerforeninger vælger selv at stå for ombygning af foreningens loftsarealer i stedet for at sælge til en ejendomsudvikler, kræver det, ifølge Brian H.F. Ramussen, en god friværdi i foreningen, så den selv kan dække et eventuelt tab, hvis boligmarkedet skulle vende. Men en god friværdi alene får ikke banken til at støtte sådanne ombygningsprojekter. Det er også en konkret vurdering af projektet og markedet, der afgør, om man får grønt lys i banken:
”Bankers vilje til at låne penge til denne type projekter betinger, at foreningen samarbejder med en entreprenør, der er vandt til at udføre sådanne projekter og kan håndtere dem økonomisk. Samtidig vurderes også, hvor meget lejlighederne vil være værd, når de er bygget færdige, og risikoen for at markedet vender indgår,” siger Brian H.F. Rasmussen.